Il Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105/2024, è stato emanato con il dichiarato obiettivo di rigenerare e semplificare il panorama dell’edilizia italiana, offrendo la possibilità di sanare le piccole difformità edili commesse in passato. Questo provvedimento ha suscitato grande interesse tra proprietari immobiliari e tecnici, soprattutto in relazione alla scadenza della cosiddetta sanatoria edilizia, spesso percepita come un termine imminente per regolarizzare situazioni non conformi.
Il quadro normativo: entrata in vigore e abusi sanabili
Il percorso legislativo del DL Salva Casa si è concluso con l’entrata in vigore ufficiale il 28 luglio 2024, a seguito della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Secondo la normativa, è possibile accedere alla sanatoria per le difformità edilizie preesistenti, ovvero quelle realizzate prima del 24 maggio 2024, data di riferimento fissata dal decreto stesso per delimitare gli interventi regolarizzabili. Non rientrano nella sanatoria gli abusi futuri, essendo il provvedimento retroattivo solo fino a tale spartiacque temporale.
In particolare, si fornisce la possibilità di regolarizzare:
- Difformità formali rispetto allo stato legittimo degli immobili;
- Difformità interne, grazie a un regime di tolleranze costruttive più morbido;
- Variazioni essenziali e difformità parziali rispetto al titolo edilizio originario;
- Abusi ante 1977, ovvero anteriori all’introduzione della Legge Bucalossi, che ha avviato la disciplina delle concessioni edilizie in Italia.
Per quanto riguarda la procedura, il decreto esclude una scadenza definitiva univoca per la presentazione delle domande: le istanze di regolarizzazione possono essere inoltrate a partire dal 30 maggio 2024, ma non vi è un termine ultimo fissato dalla legge per completare la procedura. Questo aspetto rappresenta un elemento essenziale per i cittadini e i professionisti che cercano di capire quanto tempo sia effettivamente disponibile per accedere alla regolarizzazione.
Procedura di sanatoria: iter e costi
Per presentare domanda di sanatoria edilizia, i proprietari devono seguire un iter specifico che prevede:
- La predisposizione da parte di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) di una relazione tecnica sull’immobile;
- La presentazione della modulistica aggiornata alle amministrazioni comunali, che dal 23 maggio 2025 hanno recepito i nuovi modelli e procedure digitali in linea con il DL Salva Casa;
- Il pagamento di un’ammenda, il cui importo varia in base alla gravità della difformità da 1.000 a 31.000 euro;
- La verifica, da parte dell’ente comunale, della conformità della regolarizzazione e la successiva chiusura dell’iter.
Una delle novità più rilevanti introdotte nel 2025 è il meccanismo del silenzio-assenso: se entro 45 giorni dalla presentazione della richiesta non intervengono osservazioni da parte della Pubblica Amministrazione, la pratica si intende automaticamente accolta. Questo aspetto, insieme alla digitalizzazione delle procedure, rappresenta una svolta nell’ottica della semplificazione burocratica.
Impatto sul mercato immobiliare e sulle compravendite
La regolarizzazione delle difformità edilizie ha effetti positivi diretti sul mercato immobiliare italiano. In moltissimi casi, la presenza di abusi o difformità non sanate impediva la conclusione di compravendite o di pratiche ipotecarie e successorie. Grazie al DL Salva Casa, si aprono nuove prospettive per la valorizzazione degli immobili e per il rilancio delle transazioni, poiché la sanatoria favorisce la certezza dello stato legittimo degli edifici.
Inoltre, la possibilità di ristrutturare e riqualificare immobili precedentemente “bloccati” dalla presenza di irregolarità incrementa la qualità edilizia e la sicurezza delle abitazioni italiane. Le Regioni come Lombardia, Lazio e Veneto, hanno già attivato linee guida e modulistiche specifiche per facilitare l’applicazione concreta della Legge ai casi reali.
Domande frequenti, chiarimenti regionali e prospettive future
Quali sono le opere realmente sanabili?
Le difformità sanabili sono solo quelle già commesse al 24 maggio 2024, data di entrata in vigore del decreto. Non rientrano nella sanatoria lavori abusivi futuri. Inoltre, secondo l’art. 32, comma 25, del DL, possono essere regolarizzate opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, specificando il concetto di ultimazione in base alla normativa edilizia italiana.
Quali documenti servono?
La procedura richiede:
- Relazione tecnica di un professionista abilitato;
- Planimetrie aggiornate e fotografie dello stato attuale;
- Attestazione di pagamento delle ammende dovute;
- Modulistica regionale aggiornata.
Ogni Comune può integrare la documentazione richiesta in base alle specificità locali.
La sanatoria è un condono?
La sanatoria non rappresenta un condono edilizio generalizzato. Si tratta di una regolarizzazione limitata alle difformità di lieve entità, che non alterano la sostanza edilizia dell’immobile e non ledono i vincoli urbanistici o paesaggistici. Il condono, invece, prevede la sanatoria anche per abusi più gravi e generalizzati.
Regole regionali e competenza dei Comuni
La competenza in materia di edilizia è prevalentemente locale, perciò le singole Regioni (come Lazio, Lombardia e Veneto) hanno già attivato modulistiche, linee guida e procedure digitali ad hoc, in coerenza con le nuove semplificazioni introdotte. Questo consente una maggiore velocità nell’iter e una riduzione della burocrazia, grazie anche alla digitalizzazione dei processi e allo snellimento delle pratiche da parte degli uffici tecnici comunali.
Riassumendo, la vera scadenza per la sanatoria indetta dal Decreto Salva Casa non è determinata da un termine ultimo, bensì dalla condizione che le irregolarità edilizie da sanare siano state commesse prima del 24 maggio 2024. Le procedure di regolarizzazione sono già attivabili dal 30 maggio 2024 e rimarranno aperte, permettendo a tutti i proprietari interessati di sanare le loro posizioni immobiliari in base alle regole dettate dalla legge.
