Attenzione all’affitto: ecco cosa succede davvero quando arriva il conguaglio

Quando si vive in una casa in affitto, ci si confronta spesso con la gestione delle spese condominiali che, a fine anno o al termine della gestione annuale, possono dare luogo al cosiddetto conguaglio. Questo termine indica la differenza tra quanto è stato pagato in acconto durante l’anno e quanto effettivamente dovuto secondo il consuntivo approvato dall’assemblea condominiale. Il conguaglio può rappresentare una cifra da saldare o, in alcuni casi, un rimborso da ricevere. Ma cosa accade davvero quando arriva il conguaglio? È fondamentale comprendere i meccanismi giuridici e pratici che regolano questa fase, per evitare contestazioni e tutelare i propri interessi, sia come inquilino sia come proprietario.

Il conguaglio condominiale è il calcolo finale delle spese condominiali sostenute nell’arco di una gestione annuale, rispetto a quanto versato in acconto dagli inquilini o dai proprietari. Durante l’anno, l’amministratore condominiale determina una stima delle spese, chiedendo anticipi (acconti) ai vari condomini. Quando si chiude il bilancio consuntivo, si mostra la differenza tra gli acconti versati e le spese reali sostenute.

Se le spese reali sono superiori agli acconti, il condominio richiede ai condomini (e quindi agli inquilini laddove previsto) il versamento dell’importo residuo, cioè il conguaglio a debito. Se invece sono stati versati più acconti del necessario, si genera un conguaglio a credito, ossia un rimborso che il condominio restituisce ai condomini.

Nel caso degli immobili dati in locazione, la legge e gli accordi tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore) stabiliscono chi deve pagare le diverse tipologie di spese. L’inquilino generalmente è tenuto a pagare il 90% delle spese ordinarie, mentre le straordinarie spettano al proprietario. Quando arriva il conguaglio annuale, si effettua lo stesso riparto: l’inquilino deve saldare la parte a lui spettante e il proprietario quella di sua competenza.Condominio

Il proprietario dell’appartamento riceve la richiesta di pagamento del conguaglio dall’amministratore del condominio; successivamente la trasmette all’inquilino per la quota di sua competenza. È imprescindibile allegare la documentazione che attesti i conteggi e le spese realmente sostenute, per permettere all’inquilino di verificare che la somma richiesta sia corretta e legittima.

La prassi stabilisce che l’inquilino abbia il diritto di ricevere tutta la documentazione e abbia la possibilità di proporre eventuali contestazioni, chiedendo chiarimenti entro i tempi stabiliti. Per il pagamento del conguaglio bisogna rispettare un termine preciso: da quando il proprietario notifica formalmente la richiesta, l’inquilino ha solitamente due mesi per procedere al saldo. Se durante questo periodo emergono dubbi o discrepanze, l’inquilino può sollevare contestazioni che vanno risolte tra le parti.

Se l’inquilino non versa la somma dovuta entro i tempi stabiliti, il proprietario è responsabile: infatti è sempre il proprietario dell’appartamento che risponde all’amministratore per il saldo delle spese condominiali. Il proprietario, qualora l’inquilino risulti inadempiente, deve anticipare lui stesso le somme e successivamente può esercitare il diritto di rivalsa sull’inquilino inadempiente.

Per tutelarsi, il proprietario può avviare una procedura per il recupero del credito, ad esempio tramite una richiesta formale, fino ad arrivare, se necessario, al decreto ingiuntivo nei confronti dell’ex inquilino. Questo vale anche se il conguaglio arriva al termine del contratto di affitto: l’inquilino che ha lasciato l’alloggio deve comunque saldare la quota di conguaglio, se dovuta, al proprietario. Il nuovo inquilino, invece, non può essere chiamato a risponderne.

Esiste anche una prescrizione: la richiesta del pagamento del conguaglio e il diritto al rimborso delle spese condominiali si prescrive in cinque anni dalla data di approvazione del bilancio consuntivo relativo all’annualità di riferimento, secondo quanto stabilito dall’articolo 2948, punto 4, del Codice Civile. Decorso tale termine, nessuna delle parti può più avanzare pretese relative a quel periodo, né davanti a un giudice.

Conguaglio non riguarda solo le spese condominiali, ma può coinvolgere anche altri ambiti, come le utenze domestiche (acqua, riscaldamento centralizzato). In questi casi, l’amministratore o la società fornitrice presenta il consuntivo annuale, e può capitare di dover saldare una differenza rispetto agli acconti versati.

Un’altra area da tenere presente è quella fiscale, dove il termine “conguaglio” si riferisce alla differenza tra quanto è stato trattenuto come imposta e quanto effettivamente dovuto secondo la dichiarazione dei redditi. Il caso più tipico è quello del modello 730, in cui il calcolo delle detrazioni e delle ritenute può produrre un saldo da versare oppure un rimborso. Soprattutto per chi ha redditi oltre una certa soglia, le nuove normative prevedono tagli alle detrazioni e ai rimborsi, che spesso si traducono in “sorprese” sul netto realmente disponibile.

Nel mondo dell’affitto, invece, la massima attenzione deve essere posta a:

• Verificare ogni anno i consuntivi comunicati dall’amministratore o dal proprietario
• Chiedere sempre la documentazione delle spese attribuite, per evitare di pagare somme non dovute
• Pagare entro i termini, per non rischiare morosità che possono portare alla risoluzione del contratto o a procedure giudiziarie
• Ricordare che l’obbligo di pagamento può persistere anche dopo la fine dell’affitto, finché tutti i conti sono saldati
• Agire tempestivamente in caso di contestazioni, per evitare di perdere diritti per prescrizione

In conclusione, il conguaglio in affitto è un elemento di estrema importanza nella gestione dei rapporti tra proprietario e inquilino. Per tutelarsi, è fondamentale essere informati su chi deve pagare cosa, sui tempi e sulle modalità previsti dalla legge, e agire con attenzione quando arriva la richiesta di saldo. Solo così si evita di trovarsi davanti a brutte sorprese, contenziosi o richieste fuori tempo massimo, mantenendo chiari i rapporti economici e giuridici che legano le parti. In caso di dubbi, può essere utile approfondire la normativa relativa al condominio e consultare un esperto per gestione di casi particolari o controversie specifiche.