La decisione di affittare la prima casa in cui si risiede può sembrare una soluzione ideale per ottimizzare le risorse, ma presenta implicazioni fiscali che meritano particolare attenzione. In Italia, il sistema delle agevolazioni fiscali prima casa offre vantaggi significativi, ma alcune detrazioni possono essere perse, o subire modifiche, se l’immobile viene destinato alla locazione invece che all’abitazione personale. Analizzare con precisione le condizioni e i rischi associati è fondamentale per non incorrere in spiacevoli conseguenze con il fisco.
Agevolazioni prima casa: cosa sono e come funzionano
L’acquisto della prima casa è favorito dallo Stato attraverso una serie di incentivi fiscali, tra cui una riduzione dell’imposta di registro al 2% (anziché il 9% applicato per le seconde case) nel caso di acquisto da privato, IVA agevolata al 4% per acquisti da impresa costruttrice e imposte ipotecaria e catastale fisse. Queste misure hanno l’obiettivo di agevolare l’accesso degli italiani alla proprietà immobiliare, soprattutto per giovani e famiglie che cercano l’abitazione principale.
I requisiti chiave per accedere e mantenere queste agevolazioni sono:
- Non essere titolari, neppure in comproprietà, di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni nel territorio nazionale.
- Non possedere, nello stesso Comune, altri immobili ad uso abitativo oltre a quello oggetto dell’agevolazione.
- Stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune dove si trova l’immobile.
È importante notare che, per il fisco, la residenza nel Comune è il requisito determinante, non necessariamente la dimora effettiva nell’immobile acquistato con le agevolazioni.
Affitto della prima casa: quali detrazioni fiscal rischi di perdere
Molti proprietari si chiedono se mettere in affitto la prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali. Secondo la normativa vigente, l’affitto non fa venir meno automaticamente i benefici fiscali ottenuti sull’acquisto: la detrazione sulle imposte di registro e le misure agevolate restano valide, a patto che si mantenga la residenza anagrafica nello stesso Comune dell’immobile, anche se non nell’abitazione acquistata con il bonus prima casa.
Tuttavia, alcune detrazioni fiscali possono essere perse o ridotte:
- Detrazione interessi passivi del mutuo: se la casa non è più abitazione principale, la detrazione sull’interesse del mutuo (fino a 4.000 euro annui) può decadere. È infatti fondamentale l’utilizzo diretto dell’immobile come abitazione principale per poter detrarre gli interessi.
- Esenzione IMU: l’esenzione dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU) si applica solo all’abitazione principale in cui si ha la residenza. Se si sposta la residenza altrove e si affitta la casa, si perde l’esenzione e si dovrà pagare l’IMU come su una seconda casa.
- Altre agevolazioni: la perdita del requisito di abitazione principale può far decadere eventuali ulteriori benefici fiscali locali, come tariffe agevolate su Tari o servizi comunali.
Chi decide di locare l’immobile dopo averne usufruito come prima casa deve dunque valutare l’impatto della perdita di queste detrazioni sul bilancio familiare.
Quando si rischia la decadenza delle agevolazioni
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto (imposta di registro ridotta) vengono mantenute anche dopo l’affitto della casa, purché si rispettino i parametri di legge. Tuttavia, vi sono situazioni che possono portare alla decadenza dei benefici e alla richiesta da parte dell’Agenzia delle Entrate di versare le imposte non pagate, oltre a sanzioni e interessi:
- Vendita dell’immobile prima di 5 anni dall’acquisto, senza riacquistarne un altro come prima casa nei successivi 12 mesi.
- Trasferimento della residenza anagrafica in un altro Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile agevolato.
- Mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
L’affitto in sé, invece, non provoca la perdita delle agevolazioni se si continua a mantenere la residenza nel Comune dell’immobile. Attenzione, però, nei casi di locazione dell’intero immobile e contestuale cambio della residenza: in tal caso, scatta l’obbligo di pagamento dell’IMU e si perdono tutte le detrazioni collegate all’abitazione principale.
Regime fiscale della locazione e ulteriori conseguenze
Quando si decide di affittare la prima casa, è fondamentale valutare il regime fiscale a cui assoggettare i canoni percepiti:
- Regime ordinario IRPEF: i canoni percepiti si sommano al reddito complessivo e sono tassati con l’aliquota marginale personale. Questa soluzione può essere penalizzante per chi ha un reddito già medio-alto.
- Cedolare secca: alternativamente, si può optare per questo regime fiscale agevolato che prevede un’aliquota fissa (21% o 26% dal 2025) a seconda delle condizioni, escludendo l’imponibile dagli scaglioni IRPEF. Questa scelta può essere vantaggiosa dal punto di vista pratico e amministrativo.
Anche dal punto di vista delle tasse locali, la situazione cambia. L’esenzione IMU decade se nell’immobile locato nessuno mantiene la residenza, trasformando la prima casa, dal punto di vista fiscale, in una seconda casa. Allo stesso modo, la Tari può restare a carico del proprietario o dell’inquilino in base agli accordi contrattuali, ma senza esenzioni legate all’abitazione principale.
Affitto parziale e convivenza: un’alternativa interessante
Se si decide di affittare solo una parte della prima casa, riservando qualche stanza ad inquilini (co-abitazione), è possibile spesso mantenere la residenza principale nell’immobile, conservando le esenzioni su IMU e le relative detrazioni. In questo caso, è indispensabile che il proprietario continui effettivamente a vivere nell’appartamento e che la residenza anagrafica sia confermata presso tale indirizzo.
Questo rappresenta un modo flessibile per mettere a reddito la casa senza perdere parte dei benefici fiscali collegati all’utilizzo diretto.
Affitti brevi e regime degli affitti turistici
La disciplina cambia per gli affitti brevi (fino a 30 giorni). Come titolare di prima casa, si può optare per la locazione breve mantenendo la propria residenza, e di conseguenza le agevolazioni, sempre se l’immobile resta disponibile quale abitazione principale. In caso di trasformazione sistematica in attività ricettiva, invece, potrebbero sorgere altri obblighi fiscali e amministrativi.
In definitiva, affittare la prima casa non comporta automaticamente la perdita di tutte le agevolazioni fiscali godute al momento dell’acquisto, ma bisogna analizzare attentamente la situazione personale, soprattutto in relazione alla residenza anagrafica e all’utilizzo effettivo come abitazione principale dell’immobile. Anche le scelte in tema di regime impositivo per i canoni e la gestione delle imposte locali sono aspetti che meritano una valutazione attenta prima di intraprendere la locazione, per evitare spiacevoli contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e per ottimizzare il carico fiscale complessivo.
Per una panoramica dettagliata sulle prime case e sulle agevolazioni correlate si suggerisce l’approfondimento sulla voce prima casa di Wikipedia. È sempre consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale esperto per valutare la propria situazione specifica e pianificare ogni passaggio in modo corretto, per evitare spiacevoli decadenze di detrazioni o agevolazioni.
