La dichiarazione IMU rappresenta un adempimento fiscale fondamentale nel sistema tributario italiano, finalizzato a comunicare ai comuni tutte le variazioni rilevanti che possono incidere sull’applicazione e il calcolo dell’Imposta Municipale Propria. Tuttavia, non tutti i possessori di immobili sono tenuti a presentare la dichiarazione: l’obbligo sorge solo in presenza di specifiche circostanze, normate dalla legge, che modificano la posizione del contribuente rispetto all’imposta.
Quando la dichiarazione IMU è realmente obbligatoria
Il quadro normativo, delineato dall’art. 1, comma 769, della Legge n. 160 del 2019, prevede che la dichiarazione IMU debba essere trasmessa quando intervengono variazioni che non sono già note o immediatamente conoscibili dal Comune dove si trovano gli immobili.La presentazione della dichiarazione è quindi necessaria solamente se si verificano cambiamenti soggettivi o oggettivi che comportano una diversa determinazione dell’imposta e che non risultano automaticamente individuabili dall’ente locale.
Secondo le disposizioni attuali, la dichiarazione va presentata in presenza di:
- Cambiamenti nella titolarità dell’immobile, come nel caso di acquisto o di vendita. Sia il nuovo proprietario sia chi cessa di esserlo devono trasmettere la dichiarazione.
- Variazioni che incidono sull’importo dell’imposta, ad esempio start or end of rights such as usufruct, use, habitation, emphyteusis, surface, or estate assignments following legal separation, annulment, dissolution or cessation of marriage’s civil effects, but only in the case of “luxury” residences.
- Concessione in leasing o locazione finanziaria dell’immobile: in questo caso la dichiarazione deve essere inviata dal locatario entro 90 giorni dalla stipula del contratto, anche se si tratta di immobili ancora da costruire o in corso di costruzione.
- Riduzioni d’imposta (ad es. immobili di interesse storico-artistico, case dichiarate inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzate, terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, immobili concessi in uso gratuito a figli o genitori). La comunicazione va effettuata sia al momento dell’acquisizione che della perdita del diritto alla riduzione.
- Immobili oggetto di provvedimenti giudiziari quali misure cautelari, curatele, amministrazioni giudiziarie: la dichiarazione deve essere presentata dal custode, dall’amministratore giudiziario o dal curatore.
- Mancata richiesta di aggiornamento catastale: se il titolare non ha chiesto per tempo la variazione della banca dati catastale e ciò comporta un diverso importo dell’IMU.
- Atti non trasmessi tramite il modello unico informatico (MUI): tutti i trasferimenti che non vengono registrati attraverso il canale informatico richiedono la dichiarazione esplicita.
Chi sono i soggetti obbligati
L’obbligo non riguarda solo i proprietari, ma si estende anche ad altri soggetti che vantano diritti reali sull’immobile, quali:
- Titolari del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi (usufrutto), superficie;
- Coniuge assegnatario della casa coniugale, solo nei casi previsti dalla legge e riferiti ad abitazioni di lusso;
- Concessionario di aree demaniali;
- Locatario per immobili oggetto di leasing finanziario;
- Amministratore condominiale se le operazioni riguardano spazi comuni;
- Custodi o amministratori giudiziari in caso di provvedimenti giudiziari di sequestro o amministrazione.
In sintesi, l’obbligo riguarda chiunque sia responsabile del pagamento del tributo in base a diritti reali o situazioni particolari legate all’immobile.
Quando NON è dovuta la dichiarazione IMU
Nonostante le molteplici situazioni che possono rendere necessaria la dichiarazione, non tutti i contribuenti sono sempre obbligati. Se l’immobile rientra in categorie totalmente esenti da IMU, la dichiarazione non va trasmessa. Lo stesso principio si applica in assenza di variazioni rilevanti: chi ha già presentato una dichiarazione e non ha subito cambiamenti nella situazione immobiliare o nei propri diritti, non deve ripresentarla ogni anno.
Ci sono altre situazioni di esonero:
- Nessun cambiamento rispetto all’anno precedente o rispetto ai dati già in possesso dell’amministrazione comunale;
- Acquisto, vendita, successione o donazione dell’immobile effettuati tramite atti già registrati dal notaio, che comportano aggiornamento automatico delle risultanze catastali tramite il sistema informatizzato (salvo eccezioni specifiche);
- Immobili che non rientrano tra quelli soggetti a dichiarazione e non godono/rientrano in esenzioni o riduzioni particolari.
Resta fondamentale, per chiunque possieda immobili potenzialmente assoggettati a questa imposta, conoscere bene la disciplina per evitare sanzioni legate a omissioni o errori, soprattutto quando le modifiche non sono immediatamente tracciabili dal Comune.
Modalità e tempistiche di presentazione
La dichiarazione IMU deve essere presentata presso il Comune in cui si trovano gli immobili interessati, secondo le modalità stabilite a livello nazionale e locale. La trasmissione può avvenire sia in formato cartaceo che telematico, seguendo le procedure definite annualmente dal Ministero delle Finanze. È il soggetto passivo – cioè colui che è tenuto al pagamento – a doversi occupare della presentazione, fatta eccezione per i casi in cui la legge indica esplicitamente altri soggetti.
Termini di presentazione
La scadenza per la trasmissione della dichiarazione è fissata generalmente al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Ad esempio, per mutamenti avvenuti nel corso del 2024, la dichiarazione andrà inoltrata entro il 30 giugno 2025. Eventuali ritardi o omissioni possono comportare sanzioni amministrative e l’obbligo di regolarizzazione.
Documentazione necessaria
È importante conservare tutta la documentazione relativa agli atti di proprietà, alle variazioni effettuate, ai provvedimenti giudiziari e alle richieste di riduzioni d’imposta, in modo da poterla esibire all’amministrazione in caso di controlli o verifiche future.
Una particolare attenzione è dovuta per le variazioni che incidono sulle riduzioni dell’imposta, come nel caso di immobili dichiarati inagibili o di interesse storico-artistico, dove spesso è necessario allegare attestazioni, certificati o perizie tecniche che dimostrino i presupposti per la riduzione.
Sanzioni e controlli
La mancata presentazione della dichiarazione IMU entro i termini di legge o una comunicazione incompleta/errata determina l’applicazione di sanzioni, variabili in base alla gravità della violazione. Il sistema prevede la possibilità di ravvedimento operoso: il contribuente può correggere spontaneamente le omissioni, beneficiando di sanzioni ridotte se l’intervento avviene prima dell’avvio di azioni di accertamento da parte degli uffici comunali.
I Comuni, attraverso controlli incrociati sulle banche dati catastali e sulle dichiarazioni presentate dai cittadini, sono in grado di individuare eventuali difformità o inadempienze, promuovendo così la compliance tributaria e il corretto adempimento degli obblighi fiscali da parte di tutti i contribuenti.
Puoi trovare informazioni tecniche di approfondimento sulla disciplina dell’Imposta Municipale Propria direttamente su fonti ufficiali di carattere amministrativo e giuridico. Comprendere approfonditamente gli obblighi dichiarativi consente di prevenire complicazioni, contestazioni e pesanti sanzioni nel tempo.
