Nel contesto fiscale italiano, la questione della casa inagibile e della conseguente esenzione o riduzione IMU rappresenta un tema di grande interesse per i proprietari di immobili che, a causa di gravi problematiche strutturali o deterioramento, non possono utilizzare le loro proprietà. In questi casi, conoscere precisamente la definizione ufficiale di inagibilità e i passaggi necessari per ottenere benefici fiscali diventa fondamentale, anche alla luce delle ultime norme e degli accertamenti richiesti da parte dei Comuni.
Definizione ufficiale di inagibilità: elementi normativi e applicativi
La definizione di fabbricato inagibile, adottata anche ai fini fiscali, trova il suo fondamento nel D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che ha uniformato il termine abbandonando la differenza tra inagibilità e inabitabilità. Si definisce inagibile il fabbricato che, a causa di gravi condizioni compromettenti la sicurezza e la salute delle persone che potrebbero occuparlo, risulta non idoneo all’uso a cui era originariamente destinato. Questa inidoneità può riguardare il degrado strutturale, tecnologico, funzionale o igienico-sanitario, soprattutto laddove gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria non siano più in grado di ripristinare le condizioni minime di sicurezza e utilizzo. Di conseguenza, l’immobile diventa inutilizzabile per qualsiasi destinazione d’uso, anche diversa da quella originaria.
È importante sottolineare che la notevole differenza tra fabbricato inagibile e altre tipologie di immobili inutilizzati, come le seconde case semplicemente disabitate, risiede proprio nella gravità oggettiva e persistente del degrado. Ai fini dell’IMU, la legge non riconosce come motivo sufficiente la semplice scelta di non abitare un immobile: l’inagibilità deve essere autenticamente oggettiva ed essere stata riconosciuta formalmente.
Condizioni per la riduzione o l’esenzione IMU: quando e come si applica la norma
La normativa vigente, e in particolare l’articolo 1, comma 747, lettera b), della Legge 160/2019, prevede che i possessori di fabbricati inagibili o inabitabili possano richiedere una riduzione del 50% della base imponibile IMU, ma solo per il periodo dell’anno in cui l’immobile mantiene tale stato. L’agevolazione si applica anche se nell’edificio sono presenti più unità immobiliari catastalmente autonome: la riduzione interessa esclusivamente le unità effettivamente riconosciute come inagibili.
Le condizioni che danno luogo alla riduzione sono:
- Lo stato di inagibilità oggettiva e accertata, che rende impossibile qualsiasi utilizzo dell’immobile.
- La mancanza di abitabilità non derivante dalla volontà del proprietario, ma da gravi carenze strutturali, tecnologiche o igieniche.
- Il degrado non superabile neanche con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma che richiede l’esecuzione di lavori di ristrutturazione importanti oppure la totale ricostruzione.
Il beneficio si estende a tutti i soggetti passivi d’imposta (proprietari, titolari di diritti reali sul bene), purché rispettino le regole di formale riconoscimento dell’inagibilità e forniscano agli uffici comunali la documentazione necessaria.
Accertamento dell’inagibilità e modalità operative
Per usufruire legalmente della riduzione o esenzione IMU, la condizione di inagibilità deve essere formalmente riconosciuta secondo precise modalità:
- Tramite perizia tecnica redatta dall’Ufficio tecnico del Comune, che attesti in maniera dettagliata lo stato di degrado e la conseguente impossibilità di utilizzo sicuro dell’immobile. Questa rappresenta la procedura più autorevole ed è fortemente raccomandata per evitare contestazioni future.
- In alternativa, mediante dichiarazione sostitutiva (autocertificazione) presentata dal proprietario, nella quale viene descritto lo stato di inagibilità. Questa modalità è consentita dalla legge, ma il Comune può successivamente verificare la veridicità della dichiarazione e, se risultano discrepanze o dati falsi, non solo negare l’agevolazione ma anche applicare sanzioni.
Entrambe le modalità richiedono l’allegazione di documentazione esplicita che testimoni i problemi strutturali: fotografie, relazioni tecniche, eventuali certificazioni di danni provocati, per esempio, da calamità naturali o eventi imprevedibili (es. incendi, terremoti).
Un caso particolare riguarda i fabbricati collabenti, ovvero quegli immobili così gravemente danneggiati da essere accatastati nella categoria F/2, praticando quindi una completa esclusione da imposizione IMU in virtù dell’assenza di “rendita catastale”. Al contrario, gli immobili inagibili che mantengono una rendita sono semplicemente soggetti alla riduzione del 50%.
Limiti, controlli e casi particolari di esenzione IMU
Il sistema fiscale italiano prevede controlli stringenti per evitare abusi relativi alle dichiarazioni di inagibilità e all’esenzione IMU. Infatti, ogni dichiarazione di inagibilità deve:
- Essere veritiera e documentata, per evitare sanzioni amministrative e il pagamento delle imposte arretrate, oltre agli interessi.
- Essere presentata secondo i termini e le modalità stabilite dal regolamento comunale; alcuni Comuni, ad esempio, accettano solo la perizia dell’ufficio tecnico, escludendo l’autocertificazione.
- Essere aggiornata ogni anno, quando richiesta, oppure ogni volta che lo stato dell’immobile cambia.
Vale la pena fissare una distinzione importante: se la casa è semplicemente disabitata (cioè non ci vive nessuno) ma non è inagibile secondo le regole sopra illustrate, il proprietario non ha diritto ad alcuna riduzione IMU e rimane soggetto a pagamento pieno.
Un’ulteriore casistica riguarda le case di riposo o altre strutture sanitarie: se il proprietario trasferisce la residenza per necessità medico-assistenziali, il Comune può – non necessariamente deve – riconoscere all’immobile la medesima agevolazione IMU prevista per l’abitazione principale, con esenzione totale o parziale a seconda dei regolamenti locali.
La differenza tra “inabitabilità” e “inagibilità”
Nella prassi amministrativa e giurisprudenziale italiana, la differenza tra inabitabilità e inagibilità è sostanzialmente trascurata, dato che entrambe vengono ricondotte a condizioni gravi che impediscono il normale utilizzo di un immobile. Tuttavia, la legge mantiene, almeno formalmente, una distinzione: l’inabitabilità riguarda le carenze igienico-sanitarie, mentre l’inagibilità sottintende una più ampia condizione di rischio per l’incolumità fisica degli occupanti (ad esempio, pericolo di crollo o danni strutturali severi). Di fatto, ai fini IMU, le agevolazioni sono identiche per entrambe le fattispecie.
Un aspetto molto tecnico riguarda la categoria catastale dell’immobile: gli immobili “collabenti”, inseriti nella categoria F/2, sono privi di rendita catastale e, di conseguenza, non pagano IMU finché permane tale classificazione. Questa informazione trova spazio anche nel regolamento fiscale e ha effetti notevoli sul carico tributario dei proprietari.
Come agire per proteggere i propri diritti fiscali
Se si è in possesso di una casa che si sospetta essere inagibile, il percorso corretto da seguire, anche per evitare rischi e contestazioni future, richiede attenzione:
- Richiedere tempestivamente un sopralluogo da parte dell’ufficio tecnico comunale, così da ottenere una certificazione autorevole e indiscutibile.
- Presentare, nel rispetto delle tempistiche stabilite, la dichiarazione sostitutiva se la procedura viene accettata dal Comune di riferimento.
- Conservare tutta la documentazione tecnica, fotografica e amministrativa; questa potrebbe essere richiesta anche a distanza di anni per eventuali verifiche fiscali.
- Verificare annualmente lo stato dell’immobile e aggiornare la dichiarazione solo se permangono le condizioni di inagibilità.
La definizione fiscale di inagibilità non solo consente ai proprietari di ottenere una riduzione della pressione tributaria, ma rappresenta anche una tutela contro rischi e danni derivanti dall’utilizzo di immobili potenzialmente pericolosi. Operare nel rispetto della normativa rappresenta un dovere, ma anche un’opportunità concreta per risparmiare e al tempo stesso valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.
Un approfondimento sulla tematica della inagibilità permette di comprenderne le implicazioni anche in settori diversi da quello tributario, come quello edilizio, urbanistico e della pubblica sicurezza. Tenere ben presenti i requisiti di legge e le tempistiche di dichiarazione è dunque il primo passo per evitare errori che potrebbero generare sanzioni o la perdita di benefici fiscali.
